صاحبین واحدهای مسکونی توجه کنند در صورتی که واحد مسکونی خود را به شخصی اجاره دادید بعد از پایان مدت اجاره به صورت خودکار اجاره تمدید خواهد شد و فقط مبلغ تعیین شده از سوی دولت بابت افزایش اجاره بها (درحال حاضر 25 درصد) به اجاره بها افزوده خواهد شد. بنابراین حتی اگر یک ماه قبل از پایان مدت قرارداد، مستاجر را از نیت خود مبنی بر عدم تمدید اجاره نامه، آگاه سازید به هیچ عنوان به معنای پایان رابطه قرادادی نیست اما دعوای تخلیه بنا به ضرورت ظرف یک ماه پس از پایان قرارداد از سوی موجر قابل طرح است. در صورت وجود قرارداد اجاره با مدت معین، اگر قرارداد اجاره بدون توافق مشخص بین طرفین پس از انقضای مدت تعیین شده ادامه یابد، قرارداد اجاره به یک قرارداد با مدت نامحدود تبدیل می‌شود. بنابراین در صورت عدم توافق بر تمدید، اخطارعدم تمدید حتما یکماه قبل از پایان قرارداد اجاره به مستاجر از طریق دفاتر اسناد رسمی ارسال گردد.
دلایل موجه تخلیه را می‌توان به شرح زیر فهرست کرد:
- اول: نیاز موجر به ملک مورد اجاره
- دوم: بی توجهی مستاجر به حفظ و نگهداری واحد موضوع اجاره؛ مستاجر وظیفه دارد در نگهداری و حفظ ملک به نحو متعارف تلاش نماید و در صورتی که در این زمینه کوتاهی کند مالک حق درخواست تخلیه را دارد.
- سوم: نیاز مالک جدید یا همسر، اولاد، اجداد یا افراد تحت تکفلش به ملک؛ در صورتی که ملک موضوع اجاره به شخص دیگری واگذار شود یا به هر نحوی منتقل گردد، برای مالک جدید حق درخواست تخلیه با رعایت شرایط شکلی لازم که در قانون مشخص شده است، ایجاد می کند.
- چهارم: بازسازی ملک؛ اگر ملک در وضعیتی قرار بگیرد که عدم بازسازی آنرا در وضعیت تخریب یا غیر قابل استفاده قرار دهد، مالک می‌تواند از مستاجر درخواست تخلیه جهت بازسازی را مطرح کند.
- پنجم: به استناد تعهد تخلیه مستاجر به موجر
- ششم: دو بار تاخیر در پرداخت اجاربها و دو اخطار برای عدم پرداخت هزینه‌های اجاره
- هفتم: مستاجر یا همسرش مالک خانه ای در همان مکان باشند.
اگر مستاجر دو بار در پرداخت اجاره بها تأخیر کند ولی موجر دو اخطار موجه ندهد، دعوای تخلیه او پذیرفته نخواهد شد.
اگر موجر به خانه نیاز نداشته باشد یا در همان منطقه خانه دیگری داشته باشد، به دلیل نیاز شخصی نمی‌تواند درخواست تخلیه نماید.
در تنظیم تعهد تخلیه باید دقت شود که بعد از تاریخ قرارداد تنظیم گردد و در صورت عدم رعایت شرایط شکلی لازم در تنظیم تعهد تخلیه، دعوای تخلیه براساس آن رد خواهد شد.
اگر قرارداد اجاره به مدت ۵ سال تمدید شده باشد، موجر نمی‌تواند بدون دلیل موجه تقاضای تخلیه مورد اجاره را نماید. موجر می‌تواند پس از گذشت ده سال از تاریخ قرارداد، قرارداد اجاره را فسخ کند. در این صورت موجر باید حداقل ۳ ماه قبل از پایان قرارداد اخطار دهد. وقتی تمدید ۱۰ ساله اتفاق افتاده موجر برای دادخواست تخلیه به ارائه دلیل نیاز ندارد.
در صورتی که قرارداد اجاره بیش از ۵ سال باشد، موجر حق دارد برای تعدیل قیمت اجاره به دادگاه محل وقوع ملک شکایت کند. در این صورت قیمت توسط دادگاه تعیین خواهد شد و قاضی مقید به محدودیت ۲۵ درصدی نیست. دراین گونه دعاوی اجاره بها توسط کارشناس بر اساس اجاره بهاهای قابل مقایسه با ملک موضوع اجاره انجام می شود.
