قوانین خرید ملک و اخذ اقامت در ترکیه، راهنمای خریداران خارجی

قانون پایه

طبق تبصره 35 قانون املاک و اراضی به شماره تصویب ۲۶۴۴ در ۱۸ ماه مه سال ۲۰۱۲ تملک و خرید اراضی برای تمامی اتباع خارجی در ترکیه بلا مانع اعلام شد. (با توجه به تحولات سیاسی منطقه و بعضی از کشورهای آفریقایی، در حال حاضر محدودیت‌هایی برای بعضی از شهروندان کشورهای ذکر شده اعمال شده است)
در مورد لیست شهروندان کشورهای مجاز به خرید ملک در جمهوری ترکیه میتوانید از کنسولگری و سفارت ترکیه در کشور مبدا سوال کنید و یا مستقیما به سازمان ثبت و نقشه برادری اراضی ترکیه تماس بگیرید. (شهروندان ایران مجاز به خرید ملک می‌باشند)
شهروندان خارجی می‌توانند هر نوع ملکی از جمله (خانه، تجاری، زمین و اراضی) را با کسب استعلام از مراجع مربوطه خریداری نمایند. شهروندان خارجی که اقدام به خرید زمین برای ساخت ملک می‌کنند، می‌بایست طی ۲ سال اقدام به شروع ساخت پروژه معرفی شده به وزاتخانه نمایند.

نوع قرارداد

طبق موازین و قوانین کشور ترکیه، انتقال مالکیت، تنها از طریق اوراق رسمی و ثبتی که توسط طرفین و یا وکلای رسمی آنها به امضا رسیده باشد تنها در دفاتر رسمی ثبت اسناد ملکی مقدور می‌باشد.
عقد قولنامه فی مابین طرفین در بنگاه و دفاتر مشاورین رسمی مقدور می‌باشد اما خریدار باید توجه داشته باشد، صرف جاری شدن عقد قولنامه قبل از ثبت در دفاتر رسمی، الزامی برای دفترخانه/سازمان ثبت اسناد و املاک جهت انتقال مالکیت به وجود نمی‌آورد و فاقد وجهات قانونی جهت انتقال مالکیت می‌باشد.

شرایط، محدودیت و عقود لازم برای خریدار خارجی

الف : هر شهروند خارجی میتواند تا مرز ۳۰ هکتار از اراضی جمهوری ترکیه را خریداری نماید.
ب : شهروند خارجی حق تملک و یا اجاره اراضی جمهوری ترکیه را که در مناطق نظامی-امنیتی واقع شده اند را ندارد.
ج : شهروند خارجی میتواند تنها تا ۱۰ درصد از اراضی و املاک هر ناحیه/شهر را خریداری نماید.
د : شهروندان خارجی و یا شخصیت‌های حقوقی ثبت شده در خارج از ترکیه می‌توانند از مالکین و موسسات مالی (بانک) معتبر درخواست خرید اعتباری داشته باشند و قانون محدودیتی در این مورد ندارد.
هـ : شرایطی که باعث می‌شود ملک و عقود مربوطه کان لم یکن تلقی شوند عبارت است از:
اگر عقود و ملک مورد معامله باعث نقض و شکسته شدن قانونی شده باشد
عدم تایید ملک یا معامله از سوی وزارتخانه و ارگان‌های امنیتی
پایان یافتن مهلت قانونی برای شروع پروژه (ها)ی معرفی شده به وزارتخانه مربوطه
عدم پایان کار طبق برنامه ارائه و ثبت شده به وزارتخانه مربوطه

چگونی و فرآیند خرید

خریدار می‌بایست دارای تابعیت یکی از کشورهای مجاز به خرید ملک در ترکیه باشد. اتباع ایرانی جزو شهروندان مجاز به خرید ملک در ترکیه می‌باشند. درخواست مالک و یا وکیل قانونی او می‌بایست، درخواست خود مبنی بر ارائه اقدامات مقدماتی انتقال سند را پیش از انجام هرگونه عقدی در سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه کند. در صورت عدم ارائه درخواست در زمان مقرر، انتقال سند با تاخیر مواجه خواهد شد.
مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند:
سند ملک مورد نظر و یا نامه تاییده سازمان ثبت اسناد در مورد احراز مالکیت، مالک با جزییات کامل آدرس، مساحت و محل واقع شدن ملک با مختصات
شناسنامه، کارت ملی و پاسپورت با ارائه ترجمه رسمی به زبان ترکی
برگه پایان کار و تسویه حساب مالیات-عوارض از شهرداری مربوطه
ارائه بیمه نامه اجباری زلزله ویلا، خانه ،آپارتمان، دفتر…
یک قطعه عکس فروشنده (46) دو قطعه عکس خریدار که میبایست حداکثر مربوط به ماه پیش باشد (46)
حضور مترجم همزمان و دو شاهد در صورت عدم صحبت طرفین به زبان ترکی استانبولی
در صورت حضور وکیل طرفین، اصل و کپی وکالتنامه همراه با ترجمه رسمی با تایید وزارت خارجه و دادگستری کشور صادر کننده.

موارد الزامی در مورد وکالت نامه

اگر خریدار و یا فروشنده شهروند ترکیه و ساکن خارج از ترکیه می‌باشند، وکالتنامه می بایست توسط سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا صادر و ثبت شده باشد. اگر کشور صادر کننده وکالتنامه عضو معاهده لاهه مورخ 5 اکتبر 1961 باشد احتیاجی به ارائه نامه رسمی از سوی آن کشور نمی‌باشد. (کشور جمهوری اسلامی ایران عضو این معاهده نمی باشد)
اگر کشور صادر کننده‌ی وکالت نامه عضو معاهده لاهه مورخ 5 اکتبر 191 نباشد، وکالتنامه و سایر مدارک میبایست، همراه با ترجمه رسمی، به تایید وزارت امورخارجه و دادگستری و همچنین کنسولگری و یا سفارت جمهوری ترکیه در آن کشور رسیده باشد.

هزینه‌ها

خریدار و فروشنده می‌بایست طبق قانون 492 قانون نقل و انتقال مالکیت سازمان ثبت اسناد و املاک مصوب سال 2013، 2 درصد از ارزش واقعی را می‌بایست پرداخت کنند. این مبلغ نمی‌تواند کمتر از مبلغ پرداختی در برگه تسویه حساب عوارض که توسط شهرداری صادر می‌شود باشد.
مالیات سرمایه در گردش می‌بایست در محل پرداخت شود
هزینه استعلام عدم واقع شدن ملک در اراضی ارتش ترکیه، که توسط سازمان نقشه برداری و ثبت اراضی ترکیه انجام می پذیرد

سایر موارد حائز اهمیت برای متقاضیان خارجی خرید ملک در ترکیه

استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه در خصوص بدهی ملک، وام، محدودیت قانونی اعمال شده بر ملک توسط دستگاه قضایی و یا …
اگر یکی از دفاتر درخواست خرید خانه توسط متقاضی خارجی را رد کرد، متقاضی می ‌واند از طریق اداره و یا سرپرستی منطقه به طرح درخواست مجدد اقدام نماید.
دقت در انتخاب مشاوران، سازندگان، متقاضی میتواند از مشاور و یا سازندگان درخواست ارائه مجوزهای قانونی آنها را داشته باشد و یا از صحت فعالیت آنها با استعلام از مراجع مربوطه مطمئن شود.
خرید ملک در کشور جمهوری ترکیه یکی از شاخصه‌های بررسی درخواست اقامت توسط وزارت کشور جمهوری ترکیه می‌باشد و به تنهایی تضمین کننده اخذ اقامت دائم و یا کوتاه مدت خریدار نمی‌باشد، تصمیم اعطای اقامت در اختیار وزارت کشور و بر اساس شاخصه‌های متفاوتی صورت می‌پذیرد. خریدار می‌بایست قبل از اقدام به خرید به نیت اخذ اقامت و یا تابعیت کشور ترکیه بر اساس تبلیغات انجام شده صحت آنها را از وزارت کشور ترکیه و یا سفارت جمهوری ترکیه در کشور مبدا را جویا شود.
در صورت بروز اختلاف بین طرفین، هر کدام از آنها می‌بایست نسبت به ادعا و شکایت خود نزد مقامات قضایی تشکیل پرونده دهند.

املاک شرکتی

طبق ماده 35 قانون 2644 ثبت اسناد و املاک ترکیه، تمامی شرکت‌های ثبت شده در ترکیه می‌توانند اقدام به خریداری و ثبت سند به نام ایشان کنند.
صاحبان خارجی تجارت‌های ثبت شده در جمهوری ترکیه میتوانند با توجه به قوانین این کشور منوط به رعایت کامل قوانین داخلی کشور مبدا، اقدام به خرید ملک تحت عنوان شرکت در ترکیه با پشتیبانی قوانین خاص نمایند این قانون‌ها عبارتند از :
قوانین مربوط به سوخت-نفت به شماره 6326
قوانین مربوط به صنعت گردشگری به شماره 2634
قوانین شهرک‌های صنعتی به شماره 4737
هیچ گونه محدودیت در مورد اعطای اعتبارات بانکی و مالی از سوی موسسات ترک به شرکت‌های خارجی در قوانین دیده نشده است.
سایر شرکت‌های غیر تجاری از جمله : انجمن ها، بنیاد‌ها و… شامل قوانین تجاری نمی‌شوند و بر همین اساس نمی‌توانند ملک و یا سندی را به نام داشته باشند.

شرکت با سرمایه خارجی

این عنوان به چه شرکت‌هایی گفته می‌شود :
در صورتی که شخص خارجی صاحب 50% و یا بیشتر از سهام باشد آن شرکت در فهرست سرمایه داران خارجی قرار میگیرد.
در صورت عدم در اختیار داشتن سهام توسط شخص خارجی به صورت رسمی، ولی با اعطای حق امضا و بر کناری مدیران و گردانندگان شرکت. به عنوان یک شخص حقوقی در ترکیه تلقی می‌شود.
این شرکت‌ها و شخصیت‌های حقیقی و حقوقی طبق ماده 36 قانون شماره 2644 ثبت اسناد و املاک جمهوری ترکیه حق تصاحب هیچگونه ملک و سند رسمی را دارا نمی‌باشند. این قانون در تاریخ ۱۶/۰۸/۲۰۱۲ مورد بازبینی و تایید قرار گرفته است.
طبق قانونی که در سال 2003 توسط پارلمان ترکیه تصویب شد، اتباع خارجی میتوانند به صورت آزادانه در کشور ترکیه به خرید وفروش املاک و زمین اقدام کنند.
طبق قانون جدید قبل از انتقال قطعی سند، دیگر نیازی به اخذ استعلام از ارتش ترکیه در مورد واقع شدن و یا عدم واقع شدن ملک یا زمین مورد نظر شما در اراضی تحت مالکیت ارتش از ازمیر نمی باشد. و انتقال و اعطای سند جدید طی 7 روز کاری انجام خواهد شد.
برای انتقال مالکیت و نوشته شدن قولنامه، هر دو طرف قرار داد موظف به حضور در دفتر املاک می باشند، در صورت عدم حضور خریدار، مشاور املاک میتواند با اخذ وکالتنامه رسمی در یکی از دفترخانه‌های ترکیه، اقدام به خرید از جانب وی نماید.
Tapu (برگه انتقال مالکیت) مهمترین مدرک مورد نیاز خریدار می‌باشد، که باید در هنگام اخذ آن به تمامی جزییات ذکر شده در آن دقت کند. در Tapu تمامی موارد از جمله وضعیت مالکیت، تاریخ انتقال و نام مالک ذکر می‌شود.

هزینه‌های انتقال مالکیت

مالیات انتقال سند در ترکیه 4% مبلغ ارزش ملک می‌باشد. در قانون نقل و انتقالات اسناد ترکیه به صراحت نقل شده میزان مالیات پرداختی باید در بین طرفین (خریدار و فروشنده) به صورت مساوی برای پرداخت تقسیم شود. روش‌های پرداخت توافقی نیز امکان پذیر می‌باشد.
در صورت عدم حضور خریدار، هزینه ی اخذ وکالت 150 یورو می‌باشد.
Iskan یا همان پایان کار، هزینه‌ایی است برای آپارتمان‌های نوساز که با توجه به ارزش و متراژ آپارتمان از 400 یورو شروع می‌شود.
قرارداد اخذ آبونمان برق برای واحدهای نوساز حدود 100 یورو و برای واحد‌های قدیمی ساز، حدود 30 یورو می باشد.
قرارداد اخذ آبونمان آب، برای واحد های نوساز حدود 60 یورو و برای واحد های قدیمی ساز، حدود 30 یورو می باشد.
عوارض شهرداری سالیانه یک بار قبل از آخرین روز ماه مه (May) هر سال باید پرداخت شود. این میزان حدود 0.1 درصد از ارزش واقعی TAPU میباشد
هزینه شارژ تعمیر و نگهداری آپارتمان‌ها میتواند سالانه یک بار و یا به صورت ماهیانه پرداخت شود، این هزینه در آپارتمان‌های نوساز میتواند به صورت متوسط بین 40-70 یورو در ماه باشد.

سایر موارد مهم برای اتباع خارجی

برابر ماده ۳۵ اصلاحی قانون ثبت زمین در ترکیه که در ۱۸ مه ۲۰۱۲ به اجرا در آمده، شرط معامله متقابل برای اتباع خارجی که مایل به خرید ملک و زمین در ترکیه هستند، لغو شده است.
براساس این قانون، اتباع خارجی می‌توانند هرگونه مال غیرمنقولی از قبیل محل سکونت، محل کسب و کار، زمین یا زمین کشاورزی در حدود قانونی خریداری کنند.
خارجیان در صورتی که مالک زمینی شوند باید برنامه خود را برای ساخت وساز ظرف دو سال در وزارتخانه مربوطه ثبت نمایند.
میزان فروش ملک به بیگانگان در محدوده هر شهر نباید از ۱۰ درصد میزان ملک‌های در مالکیت خصوصی آن شهر تجاوز کند. اتباع خارجی نمی‌توانند ملکی در محدودهای نزدیک به مناطق نظامی و مناطق امنیتی تملک یا اجاره نمایند.
انتقال مالکیت اموال تنها با سند رسمی و ثبت در اداره ثبت املاک امکان‌پذیر است و مالکیت قانونی ملک با قرارداد تعهد فروش یا هر نوع دیگر از قراردادهای خرید و فروش در دفتر اسناد رسمی منتقل نمی‌شود.
با توجه به قوانین جدید ترکیه خرید ملک می‌تواند از طریق وکالتنامه‌ها نیز انجام شود.
داشتن اجازه اقامت برای تبعه خارجی، شرط خرید ملک یا هرنوع مال غیرمنقول دیگری نیست.
براساس قوانین ترکیه نقل و انتقال مال غیرمنقول در رهن یا توقیف شده در صورت قبول خریدار امکان پذیر است.
ترکیه همان حقوقی را که شهروندان ترکیه از آن برخوردارند، برای خریداران خارجی پیش‌بینی کرده است؛ برای مثال، هیچ محدودیتی در فروش و باز فروش این اموال وجود ندارد مگر در صورت خرید ملک برای اخذ شهروندی که تا سه سال اجازه فروش ندارید.
مطابق ماده یک قانون موافقتنامه همکاری حقوقی در امور مدنی و کیفری بین ایران و ترکیه اتباع ایرانی در قلمرو ترکیه با رعايت قانون داخلي از نظر حمايت حقوقي و قضائي در مورد خود، اموال و منافعشان از حقوق مساوي همانند شهروندان ترکیه برخوردار هستند.