مقدمه
در همه کشورها محدودیت‌هایی برای حقوق خارجی‌ها مقرر شده است. این محدودیت‌ها در زمینه حقوق سیاسی است که مسلما مبتنی بر مصالح ملی می‌باشد. در واقع، مساله هر کشور ایجاب میکند که بیگانگان از پاره ای از حقوق محروم باشند یا اعمال برخی از حقوق را مشروط به ضوابط خاصی نماید. اما در زمینه حقوق خصوصی و مالی که حق تملک اموال نمونه‌ای از آن است، که امروزه رویکرد بیشتر کشورها این است که خارجیان از حقوق گسترده‌ای حتی در حد شهروندان برخوردار باشند. در حقیقت، توسعه روز افزون ارتباطات و مبادلات بین‌المللی احتیاج ملل به یکدیگر این امر را اقتضا دارد که در هر کشوری اتباع خارجه لااقل از بیشتر حقوق خصوصی بهره‌مند باشند؛ به طوری که در حال حاضر در اغلب کشورها حق تملک اموال غیرمنقول برای خارجیان شناخته شده است. برای مثال جمهوری ترکیه برابر اصل 2 قانون اساسی، کشوری دموکراتیک، لائیک و سوسیال، تحت حاکمیت قانون معرفی می‌شود و این کشور در سال‌های اخیر با اصلاح قوانین خود گام‌های جدیدی در این زمینه برداشته که مسلماً در این امر به بهبود وضعیت اقتصادی این کشور کمک کرده است. در مقابل، ایران در مقایسه با بسیاری از کشورها محدودیت‌های چشمگیری در این زمینه مقرر نموده است. خصوصاً آنکه این کشور در غرب آسیا و جنوب شرقی اروپا محل تلاقی دو قاره قرار دارد و حدود ۹۵ درصد از این کشور در قاره آسیا و پنج درصد آن در قاره اروپا واقع شده است. مساحت قسمت آسیایی 755688 کیلومتر مربع و مساحت قسمت اروپایی آن 23764 کیلومتر مربع است. بخش آسیایی ترکیه به آناتولی یا آسیای صغیر و بخش اروپایی آن به تراس شرقی شهرت دارد. این دو بخش به وسیله دریای مرمره و دو تنگه داردانل و بسفر از یکدیگر جدا شده اند. کشور ترکیه با 779452 کیلومتر مربع مساحت (کمتر از نصف ایران) سی و ششمین کشور جهان شمرده می‌شود. این کشور طولانی ترین مرز خشکی را با سوریه (877 کیلومتر) و طولانی ترین مرز آبی را با دریای اژه (2805 کیلومتر) دارد. ترکیه و ایران 452 کیلومتر مرز مشترک دارند و این امر موجب شده است که نیروی کار مهاجر نیز در آن به نحو قابل توجهی حضور داشته باشد. در مقایسه با کشور ترکیه، ایران محدودیت‌های چشمگیری در این زمینه مقرر نموده است. قوانین و مقررات ایران که بطور عمده متأثر از شرایط خاص این کشور و پیشینه تاریخی آن است، مانع جدی برای شناسایی حق تملک اموال اعم از منقول و غیر منقول از سوی بیگانگان است و همین امر باعث شده تا جذب سرمایه‌های خارجی به کندی صورت گیرد.
شرایط تملک اموال غیر منقول در ترکیه
نخستین قانون اساسی ترکیه در اواخر امپراتوری عثمانی در سال 1876 م تحت تأثیر موج تمایلات آزادی خواهی ناشی از انقلاب‌های مردمی در اروپا و آمریکا به ویژه انقلاب کبیر فرانسه در سال 1789 م به نام مشروطیت اول به وقوع پیوست و آخرین آن اصلاحات مصوب 12 سپتامبر 2010 (21 شهریور 1389) از طریق همه پرسی عمومی است. لذا در ترکیه، با توجه به ماده 16 قانون اساسی این کشور، حقوق اساسی که به همه مردم اعطا شده است، می‌تواند برای خارجیان محدود شود. اما این محدودیت‌ها باید در چارچوب قوانین و حقوق بین‌الملل باشد؛ حقوقی که در این دسته جای می‌گیرند، عبارت اند از: آزادی مطبوعات، آزادای انجمن‌ها، حق تجمع و راه پیمایی‌ها برای برگزاری تظاهرات و حق تملک اموال.
البته باید توجه داشت حق تملک اموال غیرمنقول براساس قوانین جدید ترکیه با محدودیت‌های بسیار کمتری روبرو شده است؛ به طوری که می‌توان گفت تقریباً محدودیت جدی در این زمینه وجود ندارد. برابر ماده 35 اصلاحی قانون ثبت زمین در ترکیه که در 18 مه 2012 به اجرا در آمده، شرط معامله متقابل برای اتباع خارجی که مایل به خرید ملک و زمین در ترکیه هستند، لغو شده است.
ترکیه پیش‌تر به آن دسته از اتباع خارجی که کشورهای آن ها اجازه خرید ملک را به شهروندان ترکیه در کشورهای خود نمی‌دادند، خرید ملک در این کشور را اجازه نمی‌داد.
براساس این قانون ، اتباع خارجی می‌توانند هرگونه مال غیر منقولی از قبیل محل سکونت، محل کسب و کار، زمین یا زمین کشاورزی در حدود قانونی خریداری کنند. خارجیان در صورتی که مالک زمینی شوند باید برنامه خود را برای ساخت و ساز ظرف دو سال در وزارتخانه مربوطه ثبت نمایند با این حال، همچنان یک سری محدودیت‌های قانونی در تملک این اموال به شرح زیر وجود دارد:
ـ حداکثر فروش ملک 30 هکتار است (در قانون پیشین حداکثر 2/5 هکتار بود) و هیئت دولت اجازه دارد تا این متراژ را به میزان دو برابر نیز افزایش دهد، ولی میزان فروش ملک به بیگانگان در محدوده هر شهر نباید از 10 درصد میزان ملک‌های در مالکیت خصوصی آن شهر تجاوز کند. البته اتباع خارجی نمی‌توانند ملکی در محدودهای نزدیک به مناطق نظامی و مناطق امنیتی تملک یا اجاره نمایند.
در صورتی که اموال در اثر نقض به دست آمده باشد یا وزارتخانه مربوطه تشخیص دهد که اموال برای سوء استفاده از اهداف خرید استفاده شده است، بر اساس قوانین ترکیه، مسئولان مربوطه می‌تواند به مالکیت اتباع خارجی پایان دهند؛ همچنین در مواردی که تبعه خارجی موظف است برنامه خود را برای ساخت و ساز به مرجع مربوطه ارائه دهد و از این پس از این کار سر باز زند یا پروژه خود را ظرف زمان مقرر آماده نکند.
البته انتقال مالکیت اموال تنها با سند رسمی و ثبت در اداره ثبت املاک امکان‌پذیر است و مالکیت قانونی ملک با قرارداد تعهد فروش یا هر نوع دیگر از قراردادهای خرید و فروش در دفتر اسناد رسمی منتقل نمی‌شود. نکته مهمی که در قانون جدید پیش‌بینی شده است حذف کسب نظر از وزارت امور خارجه ترکیه در فروش ملک بیگانگان است. در قانون پیشین، اعلام نظر وزارت امور خارجه یکی از شرایط الزامی بود.
با توجه به قوانین جدید ترکیه خرید ملک می‌تواند از طریق وکالت نامه‌ها نیز انجام شود، اما برای اینکه وکالتنامه‌ها معتبر باشند، شرایطی لازم است. وکالتنامه‌هایی که از طریق کنسولگری‌ها یا سفارتخانه‌های ترکیه صادر شده‌اند، معتبر هستند، اما وکالتنامه‌هایی که از سوی دفاتر اسناد رسمی کشورهای خارجی صادر شده‌اند که عضو کنوانسیون پنجم اکتبر ۱۹۶۱ لاهه نیستند، باید از طرف مقام مجاز کشور خارجی گواهی شود و سپس امضا و گواهی مقام خارجی مربوطه نیز به تایید کنسولگری کشور ترکیه برسد. اما در صورت عضویت کشور تبعه خارجی در کنوانسیون، به تایید و گواهی کنسولگری های کشور ترکیه نیازی نیست. نکات مهم دیگری که خارجیان در خرید ملک باید به آن توجه کنند، عبارتند از:
- تبعه خارجی باید پیش از خرید هر نوع مال غیر منقولی از اداره ثبت املاک پرس و جو نماید، مبنی بر اینکه برای مثال آیا محدودیت در رهن یا توقیف بودن یا هر نوع مانع دیگری از فروش ملک جلوگیری میکند، وجود دارد یا خیر.
- داشتن اجازه اقامت برای تبعه خارجی، شرط خرید ملک یا هرنوع مال غیرمنقول دیگری نیست. همچنین خرید ملک در ترکیه به معنای به دست آوردن مجوز اقامت، کار و شهروندی نیست.
در صورت بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده در فروش مال مورد اختلاف باید از طریق مقامات قضایی به دادگاه‌های ترکیه ارجاع شود.
خارجیان به دلایل زیادی به خرید ملک و زمین در ترکیه علاقه نشان می‌دهند. یکی از آنها قطعاً حذف موانعی مانند شرط رفتار متقابل است که در بالا شرح داده شد. اما عوامل دیگری نیز در این امر دخیل است، از جمله اینکه عضویت احتمالی ترکیه در اتحادیه اروپا این پتانسیل را به همراه دارد که قطعاً قیمت املاک در آینده افزایش خواهد یافت. بنابراین، در حال حاضر خرید ملک در ترکیه می‌تواند سود فراوان برای اتباع خارجی داشته باشد. از سوی دیگر، قیمت ملک در ترکیه نسبت به مناطق دیگر اروپا پایین‌تر است. میزان مالیات نیز در این کشور پایین‌تر از سایر کشورها به خصوص کشورهای اروپایی در نظر گرفته شده است. کارشناسان سرمایه گذاری ملک برآورد کردند که بخش ملک در ترکیه به عنوان یکی از ۵ بازار سرمایه اروپا، خرید سودآوری را برای خارجیان به ارمغان آورد.
در ضمن باید در نظر داشت ترکیه همان حقوقی را که شهروندان ترکیه از آن برخوردارند، برای خریداران خارجی پیش‌بینی کرده است؛ برای مثال، هیچ محدودیتی در فروش و باز فروش این اموال وجود ندارد. بنابراین به راحتی می‌توان ملک به تازگی خریداری شده را به دیگری منتقل کرد.
حق اتباع خارجی در تملک اموال غیرمنقول در نظام حقوقی ترکیه
در کشور ترکیه اتباع خارجی حق هر نوع تحصیل مال منقول را دارند و در زمینه سرمایه گذاری و تملک سهام نیز محدودیت‌های به مراتب کمتری نسبت به حقوق ایران وجود دارد.
بر اساس قانون سرمایه گذاری مستقیم خارجی، اشخاص حقیقی که دارای ملیت خارجی هستند و اشخاص حقوقی تاسیس شده تحت قوانین کشورهای خارجی و نیز نهادهای بین‌المللی می‌توانند اقدام به سرمایه‌گذاری در ترکیه نمایند. برای سرمایه گذاری در ترکیه داشتن ملیت و اقامت نیاز نیست. این سرمایه گذاری می‌تواند به شکل‌های زیر صورت گیرد:
- سرمایه نقدی به شکل ارز قابل تبدیل، خریداری شده و فروخته شده از سوی بانک مرکزی ترکیه؛
- سهام و اوراق قرضه به جز اوراق قرضه خزانه و سایر اشکال سرمایه در قالب سهم داشتن در شرکت‌ها؛
- ماشین آلات و تجهیزات؛
- مالکیت‌های صنعتی و فکری که در خارج تحصیل شده اند؛
- تأسیس یک شرکت یا شعبه جدید؛
- مشارکت در یک شرکت موجود.
در فرض نبود موافقتنامه‌های بین‌المللی و یا مقررات قانونی خاص مغایر، سرمایه گذاران خارجی در سرمایه گذاری در ترکیه آزادند و با سرمایه گذاران داخلی در این خصوص تفاوتی ندارند؛ این یعنی آزادی سرمایه گذاری و اصل رفتار ملی.
سرمایه گذاران خارجی می‌توانند آزادانه از طریق بانک‌ها یا مؤسسات مالی خاص، منافع، سود سهام و عایدات ناشی از فروش یا نقد کردن تمام یا بخشی از یک سرمایه گذاری به علاوه موافقتنامه‌های مدیریت، موافقتنامه‌های مساعدت فنی و … را به خارج منتقل کنند؛ در حالی که این امر در ایران منوط به مجوزهایی است.
همچنین اشخاص خارجی مجاز به خرید و فروش آزادانه و بدون دریافت مجوز خاص انواع اوراق بهادار از طریق بانک‌ها و مؤسسات مجاز تحت قوانین حاکم بر سرمایه گذاری ترکیه هستند. سقف معینی برای تملک سهام شرکت‌ها در قوانین ترکیه دیده نمی‌شود و سود سهام و سهم الشرکه پس از کسر مالیات‌های مشمول از طریق سیستم بانکی به خارج از کشور قابل انتقال است.
همانطور که ملاحظه شد در حال حاضر، در مورد حق تملک اموال خارجیان، به خصوص اموال غیرمنقول محدودیت‌های چشمگیری در ایران دیده می‌شود. با مقایسه میان ایران و ترکیه، به خوبی روشن می‌شود که جهت‌گیری قوانین و مقررات در این خصوص، از شرایط خاص و مصالح و انگیزه‌های آن جامعه نشئت می‌گیرد؛ به طوری که در نهایت همین عوامل باعث می‌شود که قوانین ایران به صورت مانعی برای تعامل با خارجیان عمل میکند. از یک سو، در دوره کاپیتولاسیون و پیش از وضع قانون سال ۱۳۱۰ ش خارجیان و تملک املاک مزروعی و دیگر اموال غیرمنقول، قدرت اقتصادی قابل توجهی به دست آورده و از این راه در امور سیاسی و اقتصادی ایران دخالت می‌کردند. لذا قانونگذار به موجب این قانون و مقررات بعدی، تملک اموال غیر منقول را به شرایطی محدود نمود. از سوی دیگر، به نظر می‌رسد ایران در جذب سرمایه‌های خارجی دارای انگیزه‌های لازم نیست. مهاجر ناپذیری ایران و شاید وجود منابعی همچون نفت و گاز سبب شده است ایران در این زمینه تحریر آن عمل کند؛ درصورتی که ترکیه دارای این منابع عظیم نیست و با حذف موانع سرمایه‌گذاری، تملک سهام و فروش ملک به اتباع خارجی، سعی میکند هرچه بیشتر سرمایه‌های خارجی را در جهت بهبود وضعیت اقتصاد خود جذب نماید و در این راستا، هم بستر کافی برای این کار فراهم نموده و هم مزایایی برای خارجیان در نظر گرفته است؛ مانند مالیات‌های پایین، بهره مندی از حقوق یکسان با شهروندان ترکیه در زمینه سرمایه گذاری و … . همچنین ایران در قیاس با کشور همسایه خود در روند جهانی شدن و هماهنگ سازی قوانین داخلی خود با اصول جهانی، نیاز کمتری احساس میکند، در حالی که اوضاع خاص کشور ترکیه ایجاب میکند که برای عضویت در اتحادیه اروپا هر چه بیشتر قوانین خود را در جهت خواسته‌های این اتحادیه اصلاح نماید؛ برای مثال اصل انتقال آزاد سرمایه را بپذیرد یا فروش ملک به خارجیان را کاملاً به رسمیت بشناسد. با این حال، مسلم است که روند کنونی دنیای امروز نیازمند تعامل با سایر کشورها و توسعه مبادلات اقتصادی است و کشور ایران هم از این امر مستثنا نیست. بنـابراین، ضروری اسـت ایـران هـم مانند بسیاری از کشورها رویکرد جهانی را مد نظر قرار داده، با روند جهانی شدن همگـام شـود؛
زیرا گذشته از اینکه منابع ما در آینده پاسخگو نیستند، شناسایی حق تملک اموال بدون وجـود محدودیت‌های جدی به جذب سرمایه‌های خارجی و بهبود وضعیت اقتصاد کشور کمک میکند. از طرف دیگر، تردیدی نیست برای آنکه ایران بتوانـد در سـطح بـین‌الملـل بـه عنـوان عنصـری قدرتمند ظاهر شود، اصلاح قوانین حاضر و متناسب بـا نیازهـای روز ضرورت دارد. ازهمـین رو، توصیه‌هایی به شرح زیر ارائه می‌شود:
- لزوم قانون گذاری در زمینه تملک اموال غیرمنقول، پراکندگی مقررات فعلی و نبود قانون کاملی در این زمینه، تدوین یک قانون جامع از سوی مجلس را ضروری می‌سازد؛ به ویژه که تملک اموال غیر منقول از موضوعاتی است که ویژگی تقنینی دارد وضع آن در قالب مقرره اعم از آیین‌نامه و بخشنامه، وجاهت ندارد. ضمن آنکه باید توجه داشت عمده مقررات فعلی در این باره مربوط به سال‌های پیش از انقلاب است و گذشته از عدم تناسب آنها با نیازهای روز اعتبار قانونی این مقررات در هاله ای از ابهام قرار دارد.
- حذف منابع موانع قانونی، مانند اینکه سرمایه گذاران خارجی می‌توانند سقف معینی از سهام شرکت‌ها را تملک نمایند. یا برای خروج سود سرمایه گذاری، مصوب هیئت سرمایه گذاری و تایید وزارت امور اقتصاد و دارایی لازم است. یا اینکه اصل سرمایه خارجی و منافع آن یا آنکه از اصل سرمایه از کشور باقی مانده است با دادن پیش‌آگهی ۳ ماهه و تصویب هیئت سرمایه‌گذاری و تایید وزیر امور اقتصادی و دارایی قابل انتقال به خارج خواهد بود. مورد دیگر اینکه حل و فصل اختلافات در دادگاه‌های داخلی انجام می‌شود، مگر اینکه در موافقتنامه‌های دوجانبه با دولت متبوع سرمایه‌گذار در خصوص شیوه دیگری توافق شده باشد و… .این موارد نمونه‌هایی است که روند جذب سرمایه را کند و طولانی میکند و در نهایت به عدم تمایل تبعه خارجی به سرمایه‌گذاری در ایران منجر می‌شود.
