تخلیه مستاجر براساس تعهد تخلیه در نظام حقوقی ترکیه

تعریف تعهد تخلیه

تعهد تخلیه نوعی تعهد نامه تنظیمی براساس قانون تعهدات است که در آن مستاجر متعهد می‌شود در تاریخ معینی ملک مورد اجاره را تخلیه و تحویل موجر بدهد. در واقع در این سند، مستاجر بدون قید و شرط متعهد می‌شود که با انقضای مدت اجاره یا انقضای مدت تمدید قرارداد، ملک مورد اجاره را تخلیه کند. تعهد تخلیه یک راهکار حقوقی سریعتر برای تخلیه مستاجر در مقایسه با فرآیندهای طولانی دعاوی تخلیه در نظام حقوقی ترکیه محسوب می‌شود.

شرایط اعتبار تعهد تخلیه

برای تخلیه مستاجر به دلیل تعهد تخلیه، موجر باید دارای تعهد تخلیه معتبر باشد. شرایط اعتبار تعهد تخلیه را قانون تعیین می‌کند. ضمناً با تفسير حقوقي انجام شده بر اساس ماده قانوني مربوطه در طي سال‌هاي گذشته، رويه ديوان عالي كشور ترکیه نيز تعهدات مضاعفي در این زمینه ایجاد کرده است. با توجه به ماده 352 قانون تعهدات ترکیه در صورتی که پس از تحویل مورد اجاره، مستاجر طی یک سند مکتوب به نفع موجر متعهد به تخلیه مورد اجاره در تاریخ معین شود، اما آن را در تاریخ مذکور تخلیه نکرده باشد، موجر می‌تواند با درخواست اجرا یا طرح دعوی در ظرف مهلت مقرر نسبت به تخلیه اقدام کند.
بنابراین طبق شرایط مقرر در این قانون تعهد به تخلیه باید به صورت کتبی داده شود. شرط کتبی شرط صحت است که در قانون به صراحت آمده است و تعهدات تخلیه شفاهی باطل است. تاریخ موافقت مستاجر برای تخلیه باید به صورت روز، ماه و سال به وضوح ذکر شود. تعهد تخلیه باید پس از انعقاد قرارداد اجاره و تحویل ملک به مستاجر داده شود. تعهد تخلیه نباید مشروط بوده و باید به صورت مطلق باشد.

موارد بطلان تعهد تخلیه

با توجه به فراوانی شرایط قانونی در خصوص تعهد تخلیه و رویکرد حمایتی قانون نسبت به مستاجر، هرگونه اشتباه در هنگام تنظیم و دریافت تعهد تخلیه به راحتی اعتبار آنرا زیر سوال خواهد برد.
تعهد تخلیه باید توسط مستاجر شخصاً یا توسط نماینده قانونی مستاجر داده شود. اگر ملک بیش از یک مستأجر داشته باشد، تعهد اجاره ای که فقط از یک مستاجر اخذ شود، باطل است.
تعهد تخلیه نباید همزمان با قرارداد اجاره تنظیم و امضاء شود. این شرط که در قانون نوشته شده، تعهدات تخلیه‌ای را که به عنوان ضمیمه قرارداد اجاره وجود دارند، باطل می‌کند. به همین دلیل باید از تاریخ صدور تعهد تخلیه تا تاریخ تنظیم اجاره نامه ولو مدت کمی گذشته باشد.
تعهد به تخلیه نباید مشمول شرایط و ضوابطی باشد. التزام به تخلیه طبق رویه قضایی دیوان عالی کشور باید بدون قید و شرط باشد.
تعهد تخلیه نباید به نحوی نوشته شود که مستاجر در تاریخ نامشخصی ملک را تخلیه نماید. در مواردی تعهد تخلیه مستاجر شامل اعلامیه‌ای مبنی بر تخلیه ملک با انقضای مدت اجاره است متاسفانه تعهد تخلیه‌ای که به این شکل نوشته شده است، فاقد اعتبار است. تاریخی که مستاجر در آن اعلام تخلیه می‌کند باید به صورت روز، ماه و سال نوشته شود.
شعبه دوازده حقوقی دیوان عالی جمهوری ترکیه در رای 2020/ 1175 E. 2020 / 2309 K بیان داشته است: از آنجایی که تاریخ تخلیه در تعهد تخلیه در قرارداد اجاره بین طرفین به طور واضح بیان نشده است، نمی‌توان گفت که تعهد تخلیه به معنای مورد نظر ماده ۳۵۲ قانون تعهدات ترکیه وجود دارد.

تخلیه عین مستاجره بدون طرح دعوا

برای تخلیه مستاجر بدون طرح دعوا، موجر باید ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ تعهد تخلیه شروع به اجرای امر کند. در صورتی که موجر در مهلت قانونی اقدام به اجرای عملیات تخلیه کند، مدیر اجرا برای مستاجر دستور اجرا ارسال می کند تا ظرف ۱۵ روز ملک را تخلیه و تحویل دهد.
مستاجر حداکثر ظرف مدت ۷ روز حق اعتراض به اجرائیه ارسالی را دارد. در صورتی که مستاجر در مهلت قانونی دادخواست اعتراضی ارائه نکند، ملک با تقاضای موجر از طریق اجرای قهری تخلیه و تحویل موجر می‌شود.
در صورت اعتراض مستاجر در مهلت قانونی ۷ روزه، باید دعاوی به شرح ذیل اقامه شود.
براساس رای دیوان عالی جمهوری ترکیه مالک جدید می‌تواند بر اساس تعهدی که در دوره مالک قبلی گرفته است، تقاضای تخلیه کند. (رای شماره 2021/ 3133 E. 2021 / 5904 K)

پرونده تخلیه به دلیل تعهد تخلیه

برای تخلیه مستاجر به دلیل تعهد تخلیه، موجر باید ظرف مدت 1 ماه از تاریخ درج شده در تعهد تخلیه، به اجرای عدلیه مراجعه یا در دادگاه مدنی صلح، طرح دعوی تخلیه کند.
در صورت مراجعه موجر به اجرای احکام در مهلت قانونی، اجرائیه از سوی اجرای احکام صادر و برای مستاجر اجرائیه ارسال می شود تا ظرف ۱۵ روز ملک را تخلیه کند. مستاجری که تخلیه او درخواست می‌شود ظرف ۷ روز از تاریخ ابلاغ حق اعتراض به این اجرائیه را دارد.
در صورتی که مستاجر از حق اعتراض خود استفاده کند، برای رد اعتراض و ادامه تخلیه مستاجر، دعاوی زیر از سوی موجر اقامه می‌شود.

رفع اعتراض پرونده تخلیه براساس تعهد در دادگاه اجرا

تشریفات و اصول پرونده در خصوص رفع اعتراض مستاجر توسط دادگاه اجرائیه و چگونگی اثبات آن به صراحت توسط قانون مشخص شده است ماده ۲۷۵ قانون اجرائیه و ورشکستگی در این زمینه شرایطی را مقرر کرده است با رعایت شرایط مندرج در ماده قانون؛ در صورتی که مستاجر در دادخواست اعتراضی که به اجرائیه تقدیم شده است به امضای تعهد تخلیه اعتراضی نکرده باشد یا حکمی مبنی بر پذیرش متعلق بودن امضاء به او وجود داشته باشد و یا اینکه تعهد تخلیه در دادگاه صورت گرفته باشد، امكان اعتراض نسبت به جعل امضا وجود ندارد و در چنین دعوایی اعتراض مستاجر رفع و سریع ملک تخلیه خواهد شد. در این دادخواست باید اصل تعهد تخلیه به دادگاه ارائه شود.
زمانی که تعهد تخلیه به صورت عادی و خارج از سه فرض مذکور تنظیم شده باشد، مستاجر فقط می‌تواند با اعتراض به اینکه امضا از او نیست یا با ارائه دلیل کتبی مبنی بر تمدید مدت اجاره یا تمدید قرارداد در مقابل این دعوا از خود دفاع کند. در صورت عدم طرح این ایرادات، دادگاه نسبت به رفع اعتراض مستاجر و ادامه مراحل اجرای تخلیه تصمیم می‌گیرد.
در صورتی که مستاجر مدعی باشد که امضای تعهد تخلیه که نزد سردفتر صورت نگرفته متعلق به او نیست این پرونده در دادگاه اجرای مدنی رد می‌شود. در چنین حالتی موجر برای ادامه روند تخلیه باید دادخواستی را که در ادامه شرح داده شده است در دادگاه دیگری اقامه نماید.

ابطال دعوای اعتراض به تخلیه براساس تعهد تخلیه در دادگاه مدنی صلح

در صورتی که مستاجر نسبت به اجرای احکام، امضا، اعتبار تعهد تخلیه یا تاریخ امضای تعهد اعتراض داشته باشد؛ رسیدگی و تصمیم گیری در مورد این دعاوی بر عهده دادگاه های مدنی صلح است. در مقابل این ایرادات و ادعاها، شانس استفاده از روش‌ها و موارد نسبتاً سریعتر برای تخلیه که در بالا بیان شد از بین می‌رود و باید در دادگاه مدنی صلح طرح دعوی کرد.
اینکه آیا تعهد تخلیه کتباً پس از تنظیم قرارداد اجاره و تحویل عین مستاجره که در قانون از شروط اعتبار محسوب می‌شود توسط مستاجر امضا شده است و یا تاریخ تخلیه مستاجر در سند صراحتا به صورت روز، ماه، سال ذکر شده است یا نه؟ و اینکه آیا این تعهد بدون قید و شرط است یا خیر، توسط دادگاه مدنی صلح بررسی و تصمیم گیری قرار می‌گیرد.
در صورتی که دعوای موجر که طبق شرایط قانونی دارای تعهدنامه می‌باشد پذیرفته شود مراحل اجرائیه و تخلیه از جایی که متوقف شده اند ادامه می‌یابد.

دادگاه های صالح

در موارد تخلیه مستاجر به دلیل تعهد تخلیه، دادگاه صالح دادگاهی است که ملک مورد اجاره در آن واقع شده است. همانطور که در بالا ذکر شد، دادگاه‌های صالح بین دادگاه‌های اجرای مدنی و دادگاه‌های مدنی صلح بسته به شرایط پرونده مورد نظر متفاوت است.
این مقاله فقط برای اهداف اطلاع رسانی و آگاهی بخشی است و اکیداً توصیه می‌شود قبل از طرح دعوی از یک وکیل، مشاوره حقوقی بگیرید.